L eistbares Wohnen und Wohnungsmangel sind zwei Begriffe, die nicht nur in Wahlkampfzeiten Hochkonjunktur haben. Doch worin liegen die möglichen Ursachen tatsächlich?

Vor welchen Herausforderungen stehen Politik und Wirtschaft und welche Lösungsansätze sind bereits in den Schubladen? Wir haben mit dem Vorstandsobmann einer gemeinnützigen Wohn- und Siedlungsgenossenschaft, Dir. Markus Sturm, gesprochen.

Sie beschäftigen sich in vielen Ihrer Funktionen intensiv mit dem Thema Wohnen. Sie sehen vor allem den Grundstücksmangel als eines der Hauptprobleme im Wohnungsmangel. Können Sie kurz erläutern, worin das Problem genau liegt und welche Auswirkungen Sie aktuell daraus ableiten?

Für unsere kontinuierliche Bautätigkeit benötigen wir Grundstücke. Einerseits für den Bau von Eigentumswohnungen und andererseits für die Errichtung von geförderten Mietwohnungen. Aufgrund der angespannten Lage am Grundstücksmarkt gelingt es uns immer schwerer, geeignete Flächen zu erwerben, sowohl hinsichtlich der Lage als auch des Preises. Der Bedarf an Wohnungen zu vernünftigen Konditionen kann daher insbesondere in den Ballungsräumen kaum mehr gedeckt werden.

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Dir. Markus Sturm | Vorstandsobmann der gemeinnützigen Wohn- und Siedlungsgenossenschaft „die salzburg“

Welche Regionen in Österreich sind am meisten vom Fehlen an bebauungsfähigen Grundstücken betroffen?

In erster Linie die Ballungsräume und Zuzugsregionen. Besonders schwierig wird es in jenen Regionen welche aufgrund ihrer Topografie und ihrer hohen Attraktivität nur über begrenztes Bauland verfügen. Dies sind vor allem Salzburg, Tirol und Vorarlberg. Die Grundstückspreise haben in den letzten Jahren entsprechend angezogen.

Warum stehen derart wenige Grundstücke zum Verkauf? Spielt hier das Verhalten der privaten Immobilienwirtschaft auch eine Rolle, oder stehen diese vor denselben Herausforderungen?

Immobilien sind nach der Wirtschaftskrise zum Anlage- und Finanzprodukt geworden. Dies hat einerseits mit der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und andererseits mit der Sicherheit welche Immobilien in unsicheren Zeiten bieten zu tun. Mit keinem Finanzprodukt konnten derartige Gewinnsteigerungen erzielt werden, wie mit gut gelegenen Grundstücken. Die Steigerung der Grundpreise in den Wachstumsregionen war in den letzten Jahren exorbitant. Wer nicht verkaufen muss verkauft nicht und wer kaufen kann kauft. Dies führt zu entsprechenden Marktverzerrungen.

Davon betroffen sind sowohl gemeinnützige Bauvereinigungen als auch die private Immobilienwirtschaft. Steht ein Grundstück zum Verkauf, lizitieren die potentiellen Käufer sich gegenseitig den Preis in die Höhe.

Die Folge der hohen Grundstückspreise ist natürlich, dass die Wohnungen entsprechend teuer werden. Dies trifft gleichermaßen auf Eigentumswohnungen und Mietwohnungen zu.

Gibt es die Möglichkeit für Grundstücksbesitzer Anreize zu schaffen, um den Verkauf der Grundstücke attraktiver zu gestalten? Welche Rolle kommt hier dem Gesetzgeber zu?

Möglichkeiten gebe es mehrere und betreffen in erster Linie die öffentliche Hand. Es seien hin nur einige wenige angeführt.

Erstens weg von der Vorratswidmung, hin zur Bedarfswidmung mit begleitenden Maßnahmen. Im Zuge des Widmungsverfahrens haben es die Kommunen in der Hand was und wann auf dem Grundstück gebaut wird. In den meisten Bundesländern gibt es mittlerweile die Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“. Es gibt zudem das Instrument der Vorbehaltsflächen oder auch Abgaben für unbebautes Bauland. Eines der mächtigsten Instrumente sind zivilrechtliche Vereinbarungen  zwischen Kommune und Grundeigentümer welche anlässlich der Widmung abgeschlossen werden. Darin kann geregelt werden, welcher Anteil an geförderten Miet- und Eigentumswohnungen errichtet werden müssen, und welcher Anteil für den freifinanzierten Wohnbau zur Verfügung gestellt werden kann. Darin eingefügt können auch Preisobergrenzen werden.

Das Problem jedoch ist, dass nur eine begrenzte Anzahl von Kommunen diese Instrumente auch zur Anwendung bringen. Die Städte Wien und Salzburg sind hier eine rühmliche Ausnahme.

Mein Appell an die Gemeindevertreter daher: Bitte etwas mehr Mut!

Autor: Bernhard Kröll
Bilder: Adobe Stock | Wohn- und Siedlungsgenossenschaft „die salzburg“

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